央行连续加息、提高二次房贷首付，明令禁止开发商分期领取土地证，银行紧缩房贷，加上物业税即将从“空转”到落实，有人评价，此轮国家针对房地产的调控，是打到了“要害”，招招见效。

深圳楼市忽然“变脸”。大多数开发商还没有适应上半年房价暴涨的惊喜，现在就要被“迫”接受市场遭遇“冰冻”的事实。又见调控，又见观望。此番调控引发的观望也格外不同。

君不见楼盘开盘销售比例越来越低，从前两个月的3成4成，直至现时的百分之十几；君不见现时天价豪宅鲜有人问津，“无敌海景”、“稀缺产品”，都不再“热销”；最重要的炒家消声匿迹，只剩刚性需求支撑楼市。“13%，我们正在经历一个有趣的时代。”这是一位地产策划人博客首页的句子，“13%”意指深圳某楼盘的开盘销售率。未知“13%”还要持续多久，但是如此的深圳楼市，无异于开发商的严冬。

是“偶然”还是“必然”？

一个众所周知的数字，国庆7天卖了82套房。有开发商私下说是偶然，“假期结束，买房的自然就会多了。”

国庆后的两周，销售数据的确好看了些，但是却改变了不了市场愈发冷清的事实。提高二次房贷首付，明令禁止开发商分期领取土地证，物业税即将从“空转”到落实，这成为了国庆后深圳楼市最为关注的话题，种种信号都在表明，抑制需求，打击炒房正是调控所指。

市场在这样的背景下很难重现今年上半年的“疯狂”。龙岗某新入市项目，国庆间开盘销售率不超过2成，截至至今依然没有超过3成；深圳湾畔的某豪宅，新近推出景观最好的一栋，十来天时间的销售单位依然还是个位数；曾经以“天价房”震惊业界的某高层豪宅，同样陷入了被动销售的局面，有内部人士私下表示，“如果到明年销售进度依然没有起色，可能在营销策略上作某些调整。”

“这轮调控，改变了深圳的市场格局。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕直言，抑制需求成为此轮调控的重点，这是之前都没有的，因此此轮调控收到了预料之中的效果。另有不愿意透露姓名的专家称，从此轮调控可以看出，政府已经吸取了过去两年“空调”的教训，并第一次动用了货币手段，“市场不好这是必然的，而且相当一段时间内都将持续这样状态。”

是“乐观”还是“悲观”？

“到明年2、3月份，银行重新放松信贷，市场适应了新的调控措施后，又将回暖。”有开发商保持乐观心理。但是事实看来，政府针对房地产市场的调控远没有放松，继提高二次房贷首付后，又有部分银行将第3套房首付提至5成，对于此只能解读为动用金融工具调控房地产才刚刚开始，或者说不会有预计的如此“轻松”。

“何况市场投资力量在调控后，已经大量转移，在市场格局没有发生转变之前，不会简单回归。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕如是说，在他看来，此次调控后引发的观望已经结束，“前两年的调控是针对开发商的管理，但是现在调控实质是购买力抑制”，因此前两年的观望是一种心理对峙，而现在的观望是基于调控对市场格局的改变上，“观望结束后，市场也起了根本的变化。”这种观点，与日前中原某高层人士表示的“深圳市场就这样了，短期不会有太大起色”异曲同工。

而地产学者戴欣明则认为，珠三角城市对原本投资者的分流也不可小视，“过去占主导作用的深圳投资客，大部分都在珠三角城市有投资物业。”这等同间接转变了深圳市场的置业力量，“现在基本都是以刚性需求为支撑。”

是“转变”还是“等待”？

如果说短期内市场格局不会有太大的转变的话，那么对于开发商又应采取怎样的应对措施？“暂缓深圳，转战外地。”有开发商表示将采取这样的战略规避深圳的市场风险，事实上不仅仅是万科、金地等“深圳制造”的一线品牌开发商，连合正、天健、富通等等这样的二线品牌开发企业，近年来也增大了外地市场开拓的力度。

但是对于依然固守深圳的中小开发商来说，目前的“严冬”可能让他们更有危机感。“开发商的当务之急就是被动营销转为主动营销。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕称，经历调控后的置业者将更加理智，而且反感开发商传统的单一营销方式，“开发商应当多动脑筋，开发新的营销模式。”对于营销上的转型，地产学者戴欣明也称，因为市场突然的火爆，让深圳地产陷入长期“无营销”状态，他认为，开发商可以考虑开发更多的持有性物业，也包括住宅，“开发一个住宅项目，一半出售一半租赁，这样可以规避风险，也有利市场稳定。”

还有专家建议，转型商业地产开发也是明智之举，因为近年来调控政策基本都是针对住宅市场，而且在住宅开发的技术含量越来越低的同时，开发商业地产，并且有效运营可以实现地产企业的持续发展，但是这样对企业的资金要求和管理难度也将更大。