特邀点评专家：

麦点地产顾问董事长 李业民

沈阳市精仕蓝叁房地产策划公司总经理 谢世民

10月26日，沈阳市土地储备交易中心拍卖大厅，13块土地正在紧张竞标之中。没人能想到，去年同期同区域同体量的地块，成交单价只有1700多元，而今年起拍价就达到2500元！“地段，地段，还是地段”、“土地，土地，还是土地”！土地，已然成为开发企业求发展的命门之一。

金廊沿线地块 项目能卖1万甚至更高

金廊工程从2003年7月启动以来，经过了3年多的开发建设，现在可以说已经初具规模，从已经入住的盛华苑、地王国际，到开始动工的恒隆、茂业，我们可以看到，金廊工程的项目无论位置优势还是建筑品质，都属沈阳的顶尖物业，而且进驻金廊的开发企业也都越来越“大牌”。

2004年当地王等项目售价6000元的时候，很多人都认为太贵，而现在当铁西的住宅都已经涨到4000多时，已经没有人怀疑金廊项目可以卖到1万甚至更多。

虽然目前金廊地价已经寸土寸金，但是还有很大的升值空间。首先，金廊工程是一个城市综合体建设项目，它对开发企业的要求非常高，不仅要求开发企业资金实力雄厚，而且由于项目庞大，不可能短期获得高收益，投资金廊将要有一个比较长的收益周期，因此这些高端物业将随着城市经济的发展进行阶段性放量，也就是说，物业价格还将有一个逐渐增长的过程。

其次，从市场供需角度来看，不能在静态的某一点来分析金廊项目能不能被市场吸收，而是要从城市发展的大势来看。需求是不断在变化的，举个例子，今年有几家外地开发商在金廊拿地，这些大公司不仅仅是房地产公司，而是与资本市场有着紧密联系的投资财团。他们的到来，并不是简单的拿地，他们带来了资本、人力资源、信息流等，他们的进入本身就拉动了沈阳经济。因此从沈阳的发展趋势来看，金廊地块含金量更高。

第三，金廊地块的价值不能就沈阳而论沈阳，要把金廊放在全国经济高速发展的背景下。中国经济发展引人注目，国际投资公司纷纷看好中国。他们看好沈阳，是把沈阳看作是东北的门户，是环渤海经济圈中不可忽视的一个关键点，沈阳是这些公司在中国布局的一个点。从这个角度来看，投资已经拉动金廊地块的价值，因为投资本身就刺激了一个地块的经济发展和商业繁荣。

金廊对于沈阳的意义已经不是一条景观街道那么简单，它已经是沈阳的标志，是沈阳走向世界的载体，金廊的地块价值可以说是“无价”的。

市府大路171号地块 是块做住宅的“宝地”

市府大路171号地块位于海馨龙宫后身，这里不适合做纯粹的商业项目，从整个市府大路来看，纯商业项目发展都不是太好，除了海馨龙宫和台北1+1外，其他的商业本身就很少，所以酒店业在这里不会太景气。

在这里做住宅产品是比较适合的。近三年来看，附近的新盘不多，在沈河地块日渐稀少、缺乏大规模开发的情况下，这里的价值更突显。虽然金廊沿线有不少拆迁空地，但做商业项目的会比较多。相比之下，这里做住宅基本没有什么风险，地块的发展潜力也很大。但整个规划中，商业比例不会太大，因为风险较高。即便是做网点，也卖不上高价。

中街国美地块 最好做小型写字间

中街国美对过的地块比较特殊，由于南向并没有打开，只是向东打开，这样该地块的交通受到局限，单行道对于一个商业项目来说属于不利因素，所以这里不适合做纯粹的商业项目。

如果做混合型项目，商业比例应该在30%-50%，而且最好做写字间，小型写字间在这里会比较有市场，因为中街的发展会带动很多品牌规模化进入沈阳，这样办公场所在这个区域就有市场，但作为品牌代理，不会用太大的办公区域，小型写字间最适合。

这里同样不适合做顶级住宅，虽然地块位置优越，但住宅的价格不会太高，而且临街也不适合做住宅，产品最好是以80平方米到130平方米的公寓类为主，价格可以卖到6000元以上。如果开发商资金充足，两年后再开发，住宅价格就可以卖到7500元到8000元。公寓在这里会比较有市场，因为这里流动人口比重大，做生意的人多，经济实力强，满足公寓消费者的条件。同样商业类产品除了写字间外，也可以做酒店。

铁西肇工南地块 住宅价格不会太高

肇工街南地块只适合做住宅，但价格不会太高。

从整个铁西区来看，繁华区域在兴工街向西，北一路向南，而肇工街南这个地块已经离开了这个繁华地区，虽然它仍处在铁西区的中心位置，但房价不会太高。铁西繁华地块价格应该在4500元到5000元，个别项目已经突破了6000元，而到保工街这样的二类繁华区，价格在4000元到4500元之间，该地块属于三类，所以价格只能达到4000元到4200元。

该地块周围属于老区，可以改善的环境很有限，同时地块面积又不是太大，单独依靠自己项目拉动整个区域的房价不太可能，附近没有典型住宅，所以按照现有条件来看，住宅的价格不会太高。

黄河立交桥地块 小面积公寓有市场

黄河立交桥地块虽然地处皇姑区的黄金位置，但由于立交桥的不利因素，让该地块的产品受到局限。早晚时间立交桥堵车严重，交通受到限制，噪音太大，影响了整个环境。这里可以做住宅，最适合做80平方米以下的产品，价格在4500元左右，这样可以满足一部分的需求。

因动迁和其他因素，必须更换居所的业主，由于经济条件限制，只能购买30万以内的住宅，他们本可以到三环位置购买三室并有阳光客厅的住宅，但由于孩子上学、自己工作等原因，不能离开繁华居住区，这样的消费人群对居住品质要求不高，只需要小两室就可以，甚至可以不在乎朝向，现在市场上已经出现了这样一个机会点，60平方米到70平方米的小型两室住宅，完全满足他们的需求，该地块就比较适合建这样的产品。

这里不适合建设商场类的商业项目，混合型产品可以在1、2层做网点，而从三楼开始到五楼做写字间，然后上边建设小面积公寓。