本期关注：得房率一样大的房子不一样的面积

同样建筑面积的房子，几年前的怎么比现在的宽敞不少呢？

付了110多平方米的房款，实际使用面积才90平方米，这1平方米就是三四千元，算起来，可不是小数目，这样的得房率合算吗？

如今，随着城市房价日益攀升，得房率———这一房地产开发商频频使用的名词，也受到了购房者的普遍关注。得房率如何计算？到底哪个范围内的得房率是比较合理的？国家对得房率有没有限制？记者对此进行了相关采访。

公摊面积提高

房价“隐性上涨”

在房产市场苦苦寻找了半年多的冯先生，最近看中了沈阳市皇姑区一花园小区的“二手房”：“房龄5年，房子挺新，面积是140多平方米，但是看上去比我看过的160平方米的新楼还宽敞，觉得挺合算。后来问房主，原来公摊面积比新建楼盘小多了。”

20平方米！按照房价每平方米4000元计算，同样面积的房子，因公摊面积不同，冯先生就少花了8万元。

无独有偶，张先生和朋友侯先生在不同的住宅小区各买了一套建筑面积为85平方米和86平方米的高层住宅，但最近张先生到侯先生家做客时发现，侯先生家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但房间明显宽敞许多。

原因还是在公摊面积上。张先生家的公摊面积为21平方米，而侯先生家的公摊面积为13平方米。

在名义价格相同的情况下，张、侯两家的房子实际价格却相差很多。

公摊面积大小，不仅直接影响到得房率，也影响到以后的物业费、采暖费、房屋交易税费等，这对于购房者来说，不是个小问题！

11月9日，沈阳某售楼处，销售人员正站在沙盘前向赵女士介绍：“这楼得房率是80%，高层能够达到这样的得房率已经不少了。”

听了销售人员的介绍，赵女士有些动心了。

“我买房子就想找公摊面积小、得房率高的。对我来说，本身并不富裕，买套房子很吃力，如果公摊面积太大，就亏本了，钱都花到人家头上去，还不如省下这点钱买个面积大点的户型，住得宽敞些。”赵女士买房的态度很明确，现在房价贵，买房子一定要买“得房率”高的。

与赵女士的想法不谋而合，现场另一位购房者齐女士对记者说：“对于我们这些收入一般的购房者来说，追求奢华的公共空间不如买个使用面积大点的房子更实际！”

公摊明细账一般不透亮

“当初购房时售楼人员明明告诉公摊率只有18%，但实际却达到了23%。”沈阳市铁西区一处中高档住宅正在办理入住手续的张先生抱怨。

在沈阳市皇姑区购买了一套商品房的刘先生给记者算了一笔账。他说：“我那套房子是一套小高层电梯公寓，购房合同上的面积为113.95平方米，实际使用面积只有90平方米，二者相差近24平方米，如果按照当时的房价3500元/平方米计算，这套房子公摊面积的费用就8万多元。”

“这样的得房率合理吗？”刘先生对此疑问重重。

记者采访发现，房价不断攀升，虽然住宅得房率为许多市民关注，但在实际购房过程中，许多购房者对如何计算公摊率还是一头雾水。

房产界一位业内人士表示，长期以来房地产开发公司销售楼盘时，具体的公摊面积很少公布，公摊面积的明细账与普通购房者“无缘”，公摊面积是许多购房市民心中的隐痛。

沈阳建筑大学管理学院院长、房地产研究所所长刘亚臣分析说，所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊比率，目前我国尚无明确的法律法规出台，公摊面积问题也成为房地产交易过程中争论的焦点。

公摊面积可能有“猫腻”

“现在从总体看，城市楼盘公摊面积过大。”采访时有专家指出。

近年来，随着房产迎来一个个销售高峰，城市住宅的高度也在一天天拔高，公摊面积在不断“拉高”，高档小区公摊率更是“水涨船高”。

按照2000年8月1日实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，公摊面积包括:1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢建筑服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为:1.仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2.售房单位自营、自用的房屋；3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

得房率与公摊面积相关。得房率的计算主要有两个版本：一个是住房套内建筑面积除以销售面积（套内建筑面积加公摊面积）；另一个是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。

所谓套内建筑面积，是指套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。套内使用面积是每户墙内的面积，即实际可供有效利用的面积；销售面积（建筑面积）由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。

低得房率与房地产飞速发展、小区住宅不断“长高”、楼盘档次不断提升有关。也有人士指出，长期以来消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”，使得一些购房者稀里糊涂地吃了“哑巴亏”。

百姓期望合理的得房率

“得房率检测公摊面积的大小。”沈阳建筑大学管理学院院长、房地产研究所所长刘亚臣分析指出。

得房率越高，说明购房者实际得到的、能够自我使用的面积越大，也越经济实惠。沈阳的房屋得房率比较合理的应该在70%至80%之间。

采访中，一些市民表示，其实他们对合理的公摊率还是能够接受的，并且为了追求住宅环境的舒适性，他们还是希望开发商在开发过程中，能保持一定的公摊率。但在实际购房过程中，公摊率的具体计算结果，他们往往难以知晓，特别是面对比较高的公摊率时，他们希望开发商能把具体计算方式告知业主。

专家指出，一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。但得房率不可能无限度地提高，一幢（高层）房屋总少不了电梯井、楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。如果房屋设计合理，没有人为地浪费公用面积，那么，公用建筑面积大（得房率低）只能说明公共活动区域宽敞，服务面积大，这样，房屋质量、品位无疑会比得房率高（公用面积小）的房屋高。所以，得房率高要高得有品位，不能以牺牲方便性、安全性来换取；得房率低要低得有价值，不能造成不必要的浪费。

自己动手测面积

有专家建议，考虑到区域性特点、百姓购房需求，地方政府应给得房率制定个区间，为购房者和开发商提供参考。

也有专家认为，不应该给得房率制定标准，比如南方和北方的楼盘，南方墙薄，北方墙厚，南方的得房率肯定比北方高，结构不同、建筑设计不同，其得房率也会不同。而地方政府也无法制定出得房率的标准，因为不同档次的房子得房率肯定不同，高档楼盘通常对公共设施、装饰性有要求，因而公摊面积较大，得房率较低。得房率应该是市场行为。

专家提醒，针对目前公摊率不断攀高的现状，购房者在实际购房过程中，可根据自身的实际情况进行选择，如果对于开发商计算的公摊率有异议，也可向房管部门提出看法，以详细了解所购房产公摊率的具体计算过程。

此外，不要轻信销售人员所说的得房率，要自己动手测量一下套内面积，多观察一下分摊面积，然后计算出大体的得房率。