定义：“高端”新约

　　讲品质不讲价格

　　说起高端住宅，很多人会想起电影《大腕》中的那句经典台词“不求最好、但求最贵”。但是业内人士并不认为高端住宅就是高价房，高端住宅应该是高品质住房。

　　沈阳远洋地产总经理董清波表示，如果给住宅分档，最低的是满足居住要求的功能化住宅；然后是居住质量有所提升的舒适化住宅；进一步是高端住宅；顶级的就是豪宅。说一个房子好，是看它是否对资源最大化的占有，而不是户型大、价格高。

　　面积大的住宅可能在价格上会很贵，但居住不一定舒适，而真正的高端住宅应该是品质最高的，也就是居住在里面的人感觉最为舒适。这也是开发商开发高端住宅最难达到的。

　　不是绝对而是相对

　　虽然从字面上理解，“高”是上层，“端”是尽头。但高端住宅并不是绝对的，而是相对的，也就是说，高端住宅没有所谓的“顶级”产品。

　　格林地产营销总监张明说，成为高端住宅的因素有很多种：第一，资源型高端住宅。比如地块临近湖泊、林木等自然资源，是好环境提升了整个区域的价值；第二，区位型高端住宅。坐落在城市中心区域的繁华地段，寸土寸金的地价就决定了物业的价值；第三，理念型高端住宅。没有了环境、区位的先天优势，理念型的高端住宅需要人来下工夫，要满足或得到购房者的认可。受资源的制约，理念型高端住宅将是未来高端住宅主要发展方向。

　　至少阶段性领先

　　沈阳西华赛维莱房产置业有限公司副总经理吴风云认为，成就高端住宅的因素有很多，而且缺一不可。首先，开发商要有资本，只有具有相当的实力才可能开发出保质保量的住宅；其次，物业的地理位置是不可取代的硬性条件；再次，再好的物业也需要一个好管家，因为购房者在买房的同时也是在买一种服务。最后，开发企业在开发理念上一定要先进，物业也是会过时的，高端物业至少在一定阶段是市场上的领先产品。

　　风险：物业税念“紧箍咒”

　　房地产开发与国家宏观调控政策息息相关，在论坛上，很多业内人士把近期以及将要出台的国家政策与高端住宅的发展联系起来。

　　国家针对房地产市场的调控政策频出，目的在于打压炒房行为，使房地产市场平稳、健康地发展。沈阳凯荣置业总经理于洪志认为，沈阳购房者主要以自住为主，即使是投资也多进行商业地产、商用公寓以及小户型住宅的投资，高端住宅并不在此范围之内，因此一些政策对高端住宅市场的影响不大。

　　沈阳锦联地产有限公司副总经理关可表示，国家近期出台的关于土地交易的39号令，对开发商的影响是比较大的，在此之前开发商可以分期缴纳土地出让金，而现在要求必须全部一次性缴清。另外，物业税的开征对高端住宅市场的影响是最大的，因为开征物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源，物业税将按个人持有的资产价值征税，高端住宅的税率将明显高于普通住宅，这对高端住宅市场将起到抑制作用。目前物业税已经在十几个城市进行试运行，一旦真正施行，将是对高端住宅市场影响最大的。

　　方向：“高端”仍需攻坚

　　精装房精益求精

　　一直充当沈阳高端住宅引领者的万科又将注入新的理念。论坛上，沈阳万科营销管理部经理杨鹤透露，沈阳万科将逐步用精装房取代毛坯房，而且即将推出的万科魅力之城项目将完全实行精装修。会根据户型适合的居住人口，考虑到一年四季一家人穿鞋的数量来设计门厅鞋柜，考虑到男主人所穿衬衫、领带的件数来设计壁橱的隔断，可见今后高端住宅的发展将会“精益求精”。

　　单价超过5500元

　　虽然价格不是高端住宅的评判标准，但一定是人们最为关心和敏感的。万科魅力之城的价格将在7000元/平方米以上，而且根据今年土地市场价格分析，明年金廊、长白等地，房价达到万元已成必然。董清波认为，根据对购房者的需求分析，业内普遍的看法是沈阳市场上高端住宅的单价要在5500元以上，但这一底线显然有些低了，随着沈阳房地产市场的发展，高端住宅的价格肯定是要涨的，关键看是否物有所值。

　　市场竞争越发激烈

　　从拿地到运作项目成本的提高，房地产竞争越发激烈。东方俪城销售经理崔忠凯认为，现在房地产市场是大鱼吃小鱼，虽然房地产进入资本市场不会是唯一出路，但一定是核心出路，在这种情况下，开发商之间的竞争，已经不仅仅是两个企业间的竞争。

　　今年有大批具有资本市场支持背景的地产大鳄进入沈阳，他们已经在城市中心区域拿地，较高的开发成本、品牌化的经营模式，这些项目势必进入高端市场，大量产品入市肯定要加剧地产商之间的竞争。究竟什么样的产品适应市场，在激烈的竞争中胜出，还需要市场的检验。