沈阳地铁站位示意图

地铁是一个城市现代化、国际化的标志，地铁的形成除了可以方便交通，更重要的意义是地铁可以改变城市的经济格局，促进楼市的发展，城市的扩张。随着地铁工程的全面启动，沈阳市的地铁经济开始逐渐升温，沿线的物业价值开始提升，现代商圈开始萌动，促进了新城市经济带的形成。

一、沈阳地铁规划细则沈阳地铁规划范围以中心城区为主，规划布局采取环形加放射线的形式，由东西、南北各两条线路和一条环线、两条支线构成沈阳市地铁交通网络。5条地铁线路规划总长度182.5公里，覆盖连接城市中心及外围主要发展区域。根据规划，目前在建的是地铁一号、二号线一期工程，建设里程共40.85公里，总投资171.8亿元，在地下形成十字形交通骨架。地铁一号线从沈阳经济技术开发区到棋盘山；一期工程西起沈阳张士开发区，东至黎明文化宫，全长22.05公里，总投资94.08亿元，设18座地下车站，2010年5月开始正式运营。地铁二号线北起道义，南到桃仙机场；一期工程线路全长18.80公里，总投资77亿元，设16座地下车站，2010年10月竣工。地铁二号线由于主体部分与沈阳的城市金廊走向基本一致，也被称作“金廊线”。

地铁三号线途经沈阳市内八区西起于洪杨士地区，北到新城子虎石台副城，全长33.1公里，是市区东西向客运交通的走廊。地铁三号线的建设可以有效加强市区西南部、东北部副城与市区内的联系。地铁四号线从下坎子到南部苏家屯副城，全长25.6公里，贯穿市区南北向；其中四号支线经由先农坛路、长青街到浑南，全长7.2公里，该线路的开通可以增强市区北部、南部苏家屯副城与市中心的交通联系，促进浑南区域的发展。地铁五号线为环线，全长29.6公里，经由崇山路、北海街、滂江街、万柳塘路、文化路、砂阳路；其中支线经由北二路西至于洪车场，全长4.9公里。（附图：沈阳地铁站示意图）

二、地铁对房地产市场深度影响分析地铁对城市地域及规模发展方向有着重要的引导作用，地铁的开工建设不仅会加快郊区城市化的进程，改变原有的商业格局更会成为推动楼市发展的新动力。

影响一 地铁建设会改变沈阳原有的商业格局

地铁对人流具有很强的集聚作用，通常在地铁口可以汇集周边的客流、商流，每个地铁口相对于周边可以形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，特别是临近地铁站点1000米以内辐射圈的物业，将成为地铁工程的最大受益者，这种客流、商流流向的变动可以改变沈阳市的商业格局。

目前，沈阳市的商业格局基本上是建立在原有的交通格局基础上，众多商家聚集在太原街、中街、长江北街等人流量大的商圈中。尽管铁西区、大东区这两个区域的商业地产正在逐渐崛起，但却难成氛围。随着沈阳市地铁一、二号线建设的推进，铁西区、大东区这两个区域的商业地产将会被带动起来。2006年铁西区推出了“西部十字金廊”建设，即横向以建设大路为轴，纵向是以兴华街为轴，依托原有的铁西百货商圈优势，形成浓厚的商业氛围。同样，大东区依托地铁一号线的优势，形成了“一带三圈”的新经济隆起带，以独立的商业板块，利用地铁一号线在该区域3.88公里的辐射功能，以地铁津桥站、滂江站、黎明文化宫站3个站口为中心，打造融合现代商业、新兴百货、文化娱乐和综合服务为一体的地铁经济带。随着地铁工程进度的逐步前进，在未来的几年里沈阳商业地产的投资热点必将逐步向地铁沿线转移。地铁商圈的迅速崛起不仅会拉动一方经济，同时也会分流原有商圈的部分客流，给传统商圈带来挑战。政府要加大管理力度充分借助地铁的优势，调整商圈业态结构，相互错位，形成差异化经营，促进新兴商圈与传统商圈相互扶持，共同发展。

影响二 地铁建设会进一步加快郊区城市化进程

沈阳地铁规划报批的成功，对沈城楼市未来的发展提供了更广阔的空间。近年来，沈阳近郊区由于周边配套情况有欠完善，交通不便等因素影响，区域内房地产市场发展热度不够。随着地铁的开通将会有效缓解沈阳市区土地稀缺带来的供需矛盾，二环以外及远郊区楼盘地理位置上的劣势将会被削减，方便的地铁将会加速城市格局的转变，相对较低的房价，便利的交通将会引发资本、人口流向的转移，覆盖近郊区的居民数量会逐渐增多，加速沈阳郊区城市化进程的发展。

目前，沈阳市城西地区规划为最大的经济适用房、廉租住房建设区域，也是未来地铁的起点和途径之处，目前地铁一号线经过这个区域的楼盘约有20个。另外，以前周边配套较差，房价一直偏低的张士开发区，由于其处于地铁一号线的西端，现已成为百姓购房关注的热点。同属于城郊的于洪新城及黄海路商务区近期的地铁项目招商项目也屡受追捧。此外，沈北新区也是地铁经济的受益者，该区域新盘云集，房价不断走高。

影响三 地铁建设会成为推动沈城楼市发展新的推动力

地铁的开通不仅可以方便人们出行，也可以在很大程度上带动城市经济的快速增长，促进房地产市场的蓬勃发展。事实上，“地铁效应”在房地产界屡见不鲜，地铁的开通运营，将会带来蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业的升值空间。

随着我市地铁一号、二号线的开工建设，沿线物业的发展受到“地铁经济”的影响正在发生日新月异的变化。地铁沿线的物业拥有地上与地下双重通道的优势，其物业价值不断攀升。据统计，目前沈阳地铁一号、二号线沿线的楼盘有近60余家，这些楼盘都在不遗余力地宣传“地铁楼盘”、“地铁商铺”上下文章，位于于洪区的和泰新城楼盘，铁西区的青年居易、黎明西部风情楼盘及保工街、云峰街、兴华街、兴工街的物业价值都不断提升。目前，全中国的地铁都表现出对沿线物业的增值作用，借鉴上海、广州、南京等地铁城市的经验，沈阳作为东北的中心城市，随着地铁的建设，对于沿线物业楼盘价值的提升作用将起到明显的促进作用，初步估计，地铁建成后沿线物业价值的上涨幅度将在12-20%左右。

影响四 地铁建设会推动沈城地下商铺的发展

随着城市的发展，房地产市场存在的用地紧张问题日益凸现，由于商业地产占地面积通常较大，一个从地面到地下的立体商业概念可以有效地缓解城市发展所带来的用地紧张问题，这个概念将是国内商业地产发展的一个趋势。地铁的修建，将形成以地铁交通为主流的产业配套服务齐全的地下商业城。同时，在人流集中的地铁站点进行合理规划，形成各种业态交错的商业项目，与地面经济达成对接。沈阳市目前由香港鹏利集团投资20亿元在地铁小什字街附近建设的鹏利广场工程已经开工，黎明文化宫的“地下商业城”项目规划也已经由大东区和铁道第三勘查设计院共同完成，目前正处于勘查阶段。

三、地铁的后续问题探讨

（一）地铁的建设对城市管理的要求加大地铁在给城市带来交通便利的同时，还给城市管理带来了巨大的考验。首先，地铁带来的大量人流，可能会对地铁沿线楼盘的居住环境造成影响。人流量的增大，会给地铁沿线特别是出站口附近楼盘的卫生环境、治安环境等各方面造成影响，给城市管理带来较大的压力。其次，地铁修建成本高，对城市财政和资本运营都会造成巨大的压力。

（二）地铁效应的滞后性考验房地产管理能力一方面，因为地铁工程巨大，要真正体现其价值还有相当的滞后性，如果政府过度依赖地铁，对地铁沿线的市政投入大于非地铁沿线，那么将会损害其他区域人们享受公共设施的利益。另一方面，部分房地产商可能会利用地铁联合起来，进一步抬高房价，不利于房地产市场健康平稳发展，给房地产市场管理增加困难。

综上所述，地铁作为各种城市交通中便捷性最高，运营量最大的一种工具，正在给我们这座城市带来一场深刻的变革。在越来越注重时间成本和生活效率的今天，它将改变很多人原有的生活方式。在这一新的生活方式下，人们的居住、工作、学习、购物、休闲都将得到最大限度的快捷享受。