题目：地产群英谈房屋成本与房价上涨因素
时间：2007年8月18日 下午17：00
地点：万恒·东方俪城四楼
主题：东北地产群英π
内容：“地产创新论坛”
主持人 祝勇：在论坛没有开始的之前，我做一下自我介绍，我是新浪网东北房产新闻中心的祝勇，今天的主角是弓超先生创建的“地产群英π”，我想问一下，派是这个字吗？当时弓总的意思为什么是叫π？应该是数字里的∏，是无穷无尽的意思。
安松青：我建议把这个字改一下，我想东北地产群英∏，鼓掌通过。
祝勇：我们因为网络结识，因为博客相知，今天是我们真正的地产精英聚集在一起，上次是在奥林匹克花园开的，我们这次又新增了几位成员，首先请大家作一下自我介绍。
于浩波：我叫于浩波，非常高兴参加这个派，我是蔚蓝地产的董事长。
孙国和： 我叫孙国和，我们是中美合资企业，我们公司全称是沈阳沈洲福尔房产公司，我们的项目正在搞策划。
王剑波：我叫王剑波，是杭州人，公司是宁波的公司，现在任沈阳华丰房产副总经理，我们的楼盘是在五里河城的北面，楼盘的名称叫做世纪华丰。
祝勇：以上三位是我们新的成员，王总非常具有艺术家的气质。
钟小辉：我叫钟小辉，谢谢大家接纳我。
刘继财：大家下午好，感谢弓总给我提供一个这样的平台参加这次的派，我叫刘继财，我是深圳公司的，希望在座的各位和媒体朋友对我们的项目给予关心、关注和支持，我们项目的名称叫做深航翡翠城，在长白岛附近。
陆兴祥：我是沈阳新州实业的副总经理，我们的楼盘项目大概在100万平方米，今天参加安总和弓总的地产群英∏，我感觉很高兴，希望大家一起高兴。
孙刚：我是奥林匹克花园的总经理，我们的楼盘在世园会的旁边，总建筑面积大概50万，是一个低密度的项目，目前在沈阳做了三年，正在做三期，也是封盘的一期，我们地产精英派的策划是在一个月之前，在北京回来的车上，我们的几位地产的老总共同策划了这样的一个活动，我是第一任活动的主席，上次没有这么多的朋友，希望以后在我再有机会担任轮值主席的时候希望大家到奥园去，我们上次是一个休闲的项目，是骑自行车到了奥园，今天是有点正规的推广性的活动。
杜晓渝：我们在北站有一个项目，马上就要结束了，正要做新的项目，今天来主要是学习的，有很多元素需要我学习，我可能会在我的下一个项目中体现，谢谢安总的招待。
祝勇：现在隆重推出我们的圈主。
弓超：大家好，加入我们地产群英π以后大家一起交流，有难同当，有福同享，我们向这个目的来前行，谢谢大家。
祝勇：这期的轮值主席是我们东方俪城的安总，有请安总。
安松青：我是万恒房地产公司的常务副总，我们公司的楼盘这是一个，还有一个叫做万恒领域，距离这1000米左右，今年九月份上市。确实非常高兴大家来我这里作客，我们营销部的同志，连续两天晚上工作到12点组织这次活动，今天我非常高兴大家来，而且也希望我们将来也算是一个自发的群众组织，非常高兴今天认识到一些新的朋友，我们今天的目的主要是大家聚在一起，放下架子、放下担子，上一次活动的时候我说，第一个是要有趣，然后有意义，我们在一起就是真正的来诠释一下我们除了房地产之外的我们自己的快乐生活，谢谢大家！
祝勇：跟大家透露一个秘密，以后每期的轮值主席都要有一个才艺表演，这个就从今天开始实行。今天安总必须要有才艺表演，刚才大家都说了，安总的才艺表演哪怕是擦玻璃也行。
方舟： 我是方言策划公司的，我叫方舟，很高兴进这个圈子，希望大家经常沟通，谢谢。
蔡铁礼：我是新加坡城项目的总经理，非常感谢安总的下午茶，很高兴能够认识这么多新朋友，我们的项目在长白岛，和圈主的项目距离很近，我们占地大概1000亩，大概在年末就开始向外推，希望跟各位同行能够建立非常好的一个联系，向各位多学习，谢谢大家！
刘长缨：我叫刘长缨，我今天到安总的府上才感觉到什么是真正的梦境，在房产方面我是一个新人，希望能够经常向大家学习，我是辽宁广播电视报社副社长。
祝勇：刘社长的文章经常在博客中出现，也是一个非常好的写手，您的观点写的非常的好。我们推出的是下一位美女，我的老板赵虹女士。
赵红：我有两个名字，一个名字是赵虹，第二个名字就是在圈里，名字叫悠悠，这个“派”字写错了，应该是数字的π，我当时也是想这个活动无穷无尽的延伸下去，我是这个∏的会员，既然大家在这个地产圈里，我希望回去让我们几个管理员给大家所有人都开一个博，我们这里面有很多人都有博客，所以我希望大家回去要是有时间的话，大家都能够开博，今天来到安总的府上，安总也是费了不少心思，也希望以前有博的大家就这个话题写一些东西，我的题目已经想好了。
郭小佳：我是来自理想新城的，上次在奥林匹克举行的活动因为没有在沈阳，所以这次就来了，觉得安总挺费心的，一晃有一个月的时间没有见到大家，今天是非常开心的，非常感谢有这样的机会参加这样的活动，也希望大家在博客中多交流。
王之涵：大家好，我叫王之涵，我在网上的名字叫涵的期待，我觉得是我的儿子改变了我的生活，也是网络改变了我的生活，从我怀孕到现在，除了这个∏以后，我还加了一个圈，我觉得跟他们的活动带给我一个全新生活的感受，我也觉得非常的容幸，因为我曾经给我们的圈主发了一个小纸条，说有活动一定要叫着我，我本身是媒体的在时代商报，工作的性质和大家可能不一样，我在房地产世界中没有作出太大的贡献，我今后工作的目标就是要给我们这些精英们做好宣传的工作，我也想好了一个博客的名字。
潘文大：基本上这里面的都是好朋友，我在地产观察是主笔的，第二个身份是策划公司的策划总监，因为我的双重身份所以更能感受到大家的不容易，很希望大家今天开心。
祝勇：我们的还有几位没有做介绍。
鲁刚：大家下午好，我是新世界花园的鲁刚，非常高兴和大家聚在这里，也感谢圈主，感谢所有的工作人员，我的工作要快乐，理想要高远，生活要简单，我觉得还应该有一个是身体要健康，我有一个同行才27岁，昨天就永远的离开我们了，所以我建议大家也多注意身体，也祝大家永远身体健康、永远快乐。
祝勇：希望大家都注意身体，下一位。
崔健魁：我是沈阳晚报的，非常高兴参加这个∏，作媒体的人是画圈的，一不小心自己钻进来了，我觉得是通过这样那样的圈子，把大家都圈进来，让这些精英在工作和生活上越来越有派。
薛秀：大家好，我是新浪网哈尔滨房产的副主编，也是地产群英派的管理员，在这里我非常高兴见到这些精英，在座的还有没有建博的，希望大家都把博客建了。
祝勇：简单的介绍仪式到此结束。有请我们本次地产创新论坛的安总讲话，有请安总。
安松青：大家就随便发言，拉拉家常，我们今天想这样，之所以安排在露台上就是希望有一个轻松的气氛，说一说我们的工作、说一说我们的生活。工作离了你照样转，家庭离了你就不行，希望大家爱护自己，今天下午我们的论坛本来侯总和弓超在网上给大家发了帖子，有三个题目，第一个题目就是关于我们房地产的成本问题，现在成本计算的各种方法不一样，希望大家谈一谈体会。第二个是物权法即将实施，看一看对我们有什么影响。第三个是什么样的房子最好卖，我们要是看好了哪个楼盘好卖，也希望大家提供一些信息，还有一个议题就是非常希望大家在下边交流的过程中给我们东方俪城提一些批评意见和改进的方向，大家随便讲，我们一个小时之内结束，说不完的话我们回去到博客里再说。先请弓超诠释一下。
格林豪森副总裁 弓超：说心里话，我感觉到比较困惑，有的时候特别清晰，有的时候感觉到特别的迷茫，迷茫最重要的原因就是价格因素，大家的话题都是价格的问题，现在不是说你房子卖的怎么样，现在这个话题不时髦了，问的是你家涨多少，这个房价互相之间在聊天的过程中就把它掌握。最早的是五里河大厦，房价是1万，后来世贸大厦是1万5以上，再后来是世纪华丰，房子不卖了，是持有，现在看到本人了问一问这是不是真的。
华丰副总经理王剑波：我们有办公楼、有公寓，商场这一块相对来说是持有。
格林豪森副总裁 弓超：我们在青年大街沿线当中价格会更高，在浑南地区，基本上都是在5000块钱以上，本来原来是2000多的现在是5100元。铁西区马上也要突破5000块钱，现在安总这边可能也要突破5000，东陵区也有突破五千块的，在东三环，卖3300到3900，说实话，这个地方已经很远，万科的魅力之城是5000块钱，现在整体来说，沈阳的房价在向上走，我们的成本，沈阳市原来的成本，因为沈阳市是一个比较老的城市，大家靠的是利润，基本上差不多，现在出现了一个互相攀比的定价法，你定多少我就定多少，都有这样的心态，这可能是造成我们房价偏高的一个因素，我们原来的房价说涨或者是暴利，我不是这样觉得的。我们做房产的，在北部，挨着格林梦夏的，现在是4200就可以，土地大约100万左右，到今年3月份的时候已经卖了4500、4600之间，昨天又定了价格在4900左右，从昨天定完价格到今天我感觉的特别不舒服，对市场既要保护，又要推进。如果大家都涨你不涨，这样的情况是不现实的。现在对社会、对媒体，地价疯狂的上涨，房价也就会跟着涨。还有一个消息，铁西区的地要按楼的面积拍，这是我前天知道的消息。请各位圈内人发言，谢谢大家！房价一般来讲我不知道大家怎么跟，我是按几个部分来算，一个是土地的建筑面积，第二个是成本，还有财务等等，这些都是跟房价有关的，我一般都上涨7%左右，我不知道大家在这方面是怎么计算的，希望大家共同探讨。
奥林匹克花园总经理 孙刚：老弓这边是搞营销的，上次在网上他算了一个东西是1平米83%，这83里面包括什么东西，是提了一个煤气安置费，提了他刚才归纳的几项，我觉得算成本大家都是大同小异，这些项目都不能落。我们第二个话题是物权法对我们的影响，特别是最近的项目，那个项目的成本比较高，在房价上我觉得无论是成本这块，还是市场的其他楼盘，或者是攀比定价法，这些我觉得都是顺应潮流，同时应该心中有一杆秤，要抵制社会的这种坏风气，把正面的形象展现给社会，所以我们在定价的时候，在这方面除了追求效益以外，还要让普通百姓受益。
浦江苑副总 陆兴祥： 参天今天论坛本来是抱着轻松的态度，但是今天的话题就轻松不起来，说心里话我是开发商，但是我感觉我们的公司在沈阳来搞开发，到我五年退休的时候，还没有看到公司的效益，这话从何说起？开发商不赚钱。特别是一些大的开发商，他注重的是楼盘企业的实力，从实力上打造自己的品牌，然后打开市场，像安总在这块取得了成功，他也下了工夫，如果他下了微薄的力量，他的企业就很难走。我们什么时候能看到利润？整个在沈阳现在我感觉就是不确定物价，开发商今天弓总算了很准，到了楼盘收尾的时候是不是还是这个价格？所以我说沈阳的房价本来就很低，还在全国平均数下很多，我对沈阳这几年的楼盘有一个感觉，就是觉得是它们的品质越来越高了，反过来他的房价没有全国上涨的那样幅度，现在看有超过5000的了，但是我觉得一点都不震惊。
万恒鸿基常务副总 安松青：我想起来刚才和陆总讲记者采访我时，经常问的一句话就是开发商现在暴利，每次提问都有这个问题，沈阳的开发商不暴利，不管是南方来的，还是本地的或者是新加坡来的，确实有很多包括大华，上次我和大华的总经理谈话的时候说，我们是不是在沈阳继续拿地这要观望，首先我觉得沈阳不是暴利，另外沈阳现在7、8百万人口的大城市当中，它的房价还是低的，肯定还会有上涨的空间，但是我作为开发商的一员，我确实是不希望猛涨，因为作为开发商我在博客里留言，开发商需要的是有持续发展能力的房地产市场，而不是忽冷忽热的市场，实际上如果大家突然的猛涨起来，政府采取一些行政手段的话，大家就都不好了。政府需要一个和谐的社会，老百姓需要一个安居乐业的环境，开发商需要一个持续发展的环境，持续发展的市场，所以这个没有问题，这是一个话题。
前天我们的公司请了一个律师，给我们专门讲了物权法施行以后对我们的一些影响，我觉得要在这里给大家做一个提醒，就是物权法里面涉及到房产的问题很多、很细而且有很多还没有定论，没有注解，所以我过几天把我学习的体会写上博客，今天我上电梯里看到广告，实际上那个不是开发商物业的问题，那是业主的，包括在规划当中没有划线的车位，后来由于车发展了，在人行道上划车位，这都是开发商的原因。关于这些昨天都给我们做了分析，包括霸王条款的合同，类似于这样的东西我们还要经常的交流，说实在的，我们的圈子要说有益这也是一个方面，大家可以互相学习，互相提醒，刚才孙总讲了，我想作为我们这样的一个自发组成的圈子，我们也有责任替我们同行的开发商有一些主导的作用，像北京的地产一样，现在开发商是一个灰溜溜的形象，所以我们通过我们的笔、通过我们的话，通过我们的社会责任感，对我们将来的企业和市场都是有好处的。
实际上大家讲了对沈阳各个区域的平均数的分析，现在铁西区的房价超过了皇姑区，铁西区达到了3400多，皇姑区达到了3100多，浑南还达不到这样的数据，我觉得到秋季的房交会升的更快，我们也很担心沈阳的房价会大起大落，因为我们还要在沈阳开发，这样对我们也没有好处。今天上午我作了一个体检，医生问我是作什么行业的，我说是房地产，他说房地产赚了很多钱，问我房价还会不会涨，我说房价一定会涨的，当时我的感触很深。现在针对成本的问题，针对企业，针对我们的发展也都要做深入的研讨，对成本怎么做，在这样的大的环境下怎么做，都各抒己见，也不一定正确，供大家研讨。
香格蔚蓝董事长 于浩波： 刚才大家从各个方面探讨了成本的问题，很多问题在业内不能探讨，半个月前我刚刚从澳洲回来，从业界以外探讨房地产价格是高还是怎样，这次是澳洲很多一个程度因为我的企业比较特殊是一个综合性的企业，除了房地产企业以外还要关注其他行业的一些情况，我们可以做一个比较，这次去澳洲我最后考察房地产的时候是在西部的一个城市，一个普通的白领住的房子的价格大约是一套50万左右欧币，就是说他的物价基本上类似我们人民币标价的一些东西，比如说西红柿3块钱一斤，我认为基本上是可以平移过来，那么他的白领，普通的员工赚的钱数是4千到5千，在他赚4千到5千元工资的时候，他每户的钱数是50万欧币，但是我们还要看一个问题，他们的汽车呢？汽车是我们中国人一个大的消费，在那边是5万，就是说一台好汽车的比例只是他住房的十分之一，我们应该看这样的事，我们跟国际上接轨，我觉得不能单纯的乱接，我觉得车应该是与国际上是一个档次，在三年前，我有一个美国的朋友，他是外资企业的总裁，他跟我说了一个事，在上海，他认为房价非常的便宜，只有办公场所的房价没有跟国外接，毫不犹豫的把房子挪到这边来，如果平移的话，我们中国在老百姓的心中汽车肯定是高的，生活用品我们现在是不高，还有一个就是我个人的观点，我觉得我们大家现在业界也好，外界也好，大家不敢说实话，房子跟一般的消费品跟汽车不是一类的产品，它是一个及其耐用的消费品，这个房子不能拿一个人的收入标准来衡量，夫妻两人带一个孩子，把这三个人的消费加在一起这还不够，以中国的状态应该是把父母和更多的人加在一起，第二，以我们中国目前的房子，不应该是一代人住的房子，子子孙孙都可以住，如果拿一代的消费计划在几代人的消费里面，这是不合理的。还有一个是我们要公开承诺，房子是一生中最大的消费品，不能当成是一个日用品来算，我觉得中国的房价大家总不能拿出一个高或低的概念，这是一方面。
前几天国家出台的低保政策是非常好的，本来房价就应该搬过来，一套的房价是便宜了，我觉得日后的房价肯定是往40、50平的房源发展，大多是低保，收他20、30块钱一个月都不过，这是社会的一个问题。但是他提供的低保一定是40、50平的房子，不能是200米的，如果一个企业家他作的很成功，他不应该消费150平米的，他应该比这还大，我认为这是一个非常公平的事情，大家不能把所有的事情都混淆在一起。
我在去埃及的时候问过，你认为房子的大少多大是大。他认为300米以上是大的房子，无论是发展中国家还是发达国家，都有这样的概念。我个人感觉房价涨的过快肯定不是好事，从长远、宏观来看，我个人认为中国的房价会有非常大的波动，随着人民币的升值，最后一定会变成我们是我们普通住房的十分之一，我想这在未来的十年内会实现。
我们从去年拿到这个项目，房价是老百姓担心，我们开发商也担心，但是我觉得房价上涨是必然的，它是国民经济的一个综合体现，是一个缩影。房地产的构成成本我觉得不外乎是两个，一个是被动的成本，另外一个是主动的成本，所谓被动的成本就是说不是开发商能够左右的，包括一些地价的上涨等，这是被动的成本。还有一个是主动的成本，包括现在的沈阳，甚至全国都是这样，房地产的竞争是非常的激烈，也包括成本的投入，和各方面的投入，这两方面就铸锭房价的上涨，还有一个成本就是续价的成本。至于房价的定位，一开始开发商的定位是比较理性的，后来这个城市在快速的上涨，那么他的成本就开始上涨，本身市场在这里，要符合整个市场的方向，我觉得上升的幅度太大也不太好，我觉得作为我们来讲，也希望整个房地产行业能够健康有序的上升。
万恒鸿基常务副总 安松青：王总来晚了请您先介绍一下。
穗港公园里副总经理 王维旭：因为工作的原因所以来晚了，高兴参加这个活动，欢迎大家到我们的楼盘去看一看，我是穗港公园里的王维旭。
新加坡城总经理 蔡铁礼：目前除了沈阳之外，一线的城市，房价最后的上涨都引起了中央的关注，也引起了舆论界的极大关注，我相信房价的过度上涨之后，首先会带来金融方面的风险，因为房价涨的太快的话，泡沫的成分一定会多，这个涨价一定是涨过了头才回归理性的，在回归理性之后会带来较大的金融风险，在现在的机制下，金融风险是一个很大的风险。作为沈阳来讲，我觉得就像有一个人讲的一句话，中国不是一个国家，是很多国家组成的，新加坡之所以管理成那样，是因为它的一个城市国家，中国历史以来都是一个中央集权的国家，每次的政策从古代到现在，都是全国统一的政策，现在沈阳房地产市场确实没有存在暴利，也没有泡沫，但是因为其他的地方感冒，所以全国人民都在吃药，沈阳房地产的价格如果能保持这样的状态是各位同行都希望看到的，大家都不希望房价大起大落，这样的话对我们的行业也是一个非常大的损害，因为我们不是想赚一、两年的钱，我们要做百年的企业，我们要有一个共识，就是对沈阳的房价的健康发展都有一个非常正确的认识，大家都出一份力。
另外我还要讲的是土地增值税的问题，因为我们最近在清算土地增值税，这块给大家分享一些想法。我们有一些特殊的原因，因为我们有一个项目去清算了，这里面发现一个问题，土地增值税有一个要求，就是住宅部分和商业部分是分开计算的，结果一算帐的时候，住宅部分远远达不到增值的部分，但是商业的部分达到的数字让你吓一跳，我们也咨询了很多的专业人士，在税务局本身也存在两个观点，就是住宅项目里面的商业部分应该怎么算土地增值税，这有不同的认识，所以就是说最后税务部门对商业部门的土地增值税的认定可能会对未来我们作住宅项目里面我们的部分配多少会造成一定的影响。
万恒鸿基常务副总 安松青：我们的论坛在10分钟以后我们就结束，几位老总也讲了房价和成本的问题，我想还有几个题，大家就随便发言，谈什么样的房子比较好卖，也可以谈一谈作为一个地区的房地产的领头羊需要有什么样的素质，需要哪些条件，也可以在这十分钟的时间把下任的轮值主席举荐出来，我们在10分钟之后就要拍卖，大家这十分钟谈一谈。
穗港白云副总经理 王维旭：这几天有时也没有特别的思考这次论坛的一些问题，所以就是简单、粗糙的讲几句。我看到一个题目是如何成为行业领头羊的问题，今天我到万恒来，给我最深的感觉就是他敢于尝试，在原来的属性不是很好的时候，在有一些不利的情况下，整个万恒地产公司敢于尝试，原来很多开发商都不看好的区域，经过精心的策划与经营，在几年的时间内，把它变成如此具有时代感和都市感的一个社区，所以我想作为区域领头羊的大盘，首先在东方俪城感觉到最深的就是敢于尝试、敢于突破，敢于把不是最佳的，变成最佳的。还有几个其他的方面，我觉得作为区域的领头羊的大盘，一个是对区域市场的引领，对区域的振兴和贡献，还有对区域的环境、交通和生活方式的一个改善，主要从这两个方面来判定成为大盘的因素。
理想新城总监 郭小佳：我想表达一些自己的想法，因为说到房价就说什么的都有，认为高的低的，我认为这不是房地产特有的，其他的行业也存在这样的问题，比如家电、车价，你的成本到底是多少的问题，我认为这一方面是成本的问题，另一个方面是你生活的方式的问题。比如说中国人很多人认为你这一个人你要是没有一个房子的话你就是不务正业，就很失败，但是一些发达国家就认为可能是房子我可以租，但是不能影响我现在的生活方式，房子的本身的属性就决定了他的价格会越来越高，你不会因为一个房子买不起就埋怨房价的问题，我们都听过一个故事，就是美国老太太和中国老太太的区别，美国老太太是用明天的钱做今天的事，因为房子本身就不是一个普通的商品，和家电、车都是不一样的，它是一个投资永远利好的一个东西，所以它的价格和其他的东西都应该不是一样的，因为现在没有人认为电视是大件了，就因为现在大家逐渐的走入国际化，大家的定位也在国际化，很多东西还是市场能够归到理性的一个平台上的。
格林豪森副总裁 弓超：我们的派有一个长期活动，就是除了讨论正常的社会问题，房地产问题，或者是说我们快乐的去玩，去健身以外，对每一个项目都要表扬，因为我们这些派里面的项目没有一个是差的，因为差的也当不了会员，我们的项目都是在沈阳响当当的，刚才看了一个杂志，用品德铸造品牌，我认为毛笔字写的好坏跟这个人的品德有关，是一个有德的人他写的字就一定好，我觉得房子也是这样的，无论是一个开发商，还是老板，只有他心正，他才会有好的项目出现，如果他的心不正，也不会有好的项目出来，我觉得俪城的项目就是这样的。包括我们的俪城的销售员在内，包括这些从总的领导到底下的员工，大家都很和善，这是一点。东方俪城的景观可以说在沈阳是数一数二的，我觉得这些都是一个好项目的基础，希望大家用自己的眼睛发现东方俪城的优点，因为它是一个很好的项目。
万恒鸿基常务副总 安松青：大家如果对这个房子有什么要说的，或者是有哪些不足，或者是有哪些用处的话，大家可以在博客上，或者是打电话说一些看法，我们今天的论坛还有一些其他的互动的活动，所以话题就不再往下说了。我们现在开始不谈这些话题了，下面我们就可以去品酒、吃饭。
