据新华社电 中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。

　　通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%，90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%（与以往相比没有变化）；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　通知称，将严格房地产开发贷款管理。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　通知要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

　　■政策解读

　　“二套房”利率

　　将大幅提高

　　央行、银监会联手发布房贷新政后，影响可能比较大的是“二套房”的利率。

　　据测算，由于目前所有购房者普遍享受八五折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30%。

　　此外，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关负责人就“通知为什么提高商业用房贷款的首付款比例和利率水平”的问题作答时说，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，通知规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，通知将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%，其调整幅度小于商业用房调整幅度。据《金融时报》 《上海证券报》 

　　■焦点分析

　　“第二套住房”

　　如何界定成难点

　　仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。

　　多家商业银行人士预计，对“第二套（含）以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套（含）以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套（或以上）住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信，此其一。 

　　其次，《通知》中并未对“第二套（含）以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套（含）以上住房”贷款利率上调。 

　　对“第二套（含）以上住房”界定未明，不仅使得游走于边缘地带的消费者有可能规避政策调整，对某些实际为第一套住房购买者亦可能出现“超常波及”的危险，比如“以小换大”的购房者。

　　而另一尚未定案的疑点在于，目前公积金贷款的个人信用记录还未完全进入央行个人信用信息基础数据库。多家商业银行人士表示，虽然目前对于“第二套（含）以上住房”的认定仍颇多争议，但最终在各行细则出台之前，将协调定义以方便政策落实。据《上海证券报》 

　　首套自住房 是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

　　第二套(含)以上住房 是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　界定方法 《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。