比期房还早，在房屋设计期内就要把房款一次交齐

　　低价牌

　　自称比同区域内其他商品房价格每平方米低600～1500元

　　一种类似“早产期房”的新型房屋认购形式正在沈城房地产行业内悄然蔓延。

　　“这一模式通过金融债权形式实现了房屋的绝对低价！”制定这一认购模式的石力萍近日对记者说，“通过我们这里的运作，房屋产品价格比市场价每平方米低600~1500元！”

　　据了解，在沈阳出现的这种以“金融债权偿还”的房屋交易形式，在国内尚属首例。

　　“早产期房”

　　没销预售许可证就能卖

　　作为辽宁石氏（香港）地产管理顾问有限公司的总经理，石力萍的“早产期房”概念包含着两个关键的时间点要素：一个是“比期房还早的认购行为”，即在房屋设计期内要把房款交齐；另一个是“准时按期交房”，即合同内明确时间，如无法按期交房则退还全部款项。

　　据了解，这个“早产期房”的实际名称应为“债权式住宅购建系统”（以下简称系统），就是“将客户用于购买房屋的资金通过金融平台转化为金融理财产品，再通过金融平台与开发商签订房屋开发合同，并在房屋建成后，将金融产品再转化为商品房买卖行为。”

　　“开发商必须在拿到销预售许可证后才可以进行商品房买卖，但我这个不用。”石力萍说，“我这个主要是金融产品，和客户也是签订金融合同，所以不必受房屋销预售许可证的限制，只要客户有意向就可以签约。”

　　“这个系统由金融平台、银行、律师事务所、监理公司、开发商和我们公司6个子系统组成。”石力萍说，“这个组成模式主要是为了避免可能出现的任何违规与违约行为，确保与我们签订金融合同的客户利益。”

　　承诺低价

　　比同区域最多低1500元/m2

　　“系统”最受人关注的便是“以成本价或低于成本价”进行商品房交易的承诺。

　　“不仅可以保证是成本价，我们还可以保证客户买的房屋价格一定比同区域内的其他商品房价格每平方米低600~1500元！”石力萍说。

　　“我们的这套系统并不是传统的合资建房，”石力萍说，“我们主要是根据目前银行信贷紧缩的现实，通过金融平台向房地产开发商贷款，并让他们以房屋的形式进行偿还，这样与我们签订金融合同的客户便可以从我们这里买到成本价甚至低于成本价的房屋债权，然后再通过房屋买卖合同的形式将债权转化为房屋了。”

　　对此，沈阳市房产局相关负责人表示，“系统”要求购房者先期支付房款，在没有销预售许可的情况下有销售事实，是不符合商品房销售法规的，但如果该公司称这是“金融产品”而非“商品房”，就不受该法规的约束。

　　但是，由于商品房是特殊商品，“系统”中产权证的取得恰是以“债权”为前提实现的，存在着不确定性。

　　·深度解析·

　　“早产期房”背后的三大疑问

　　尽管“早产期房”这一概念被辽宁石氏（香港）地产管理顾问有限公司形容得“完美无缺”，但细读“系统”的内容，记者还是发现了三大疑问。

　　“系统”要求：购房人签署“金融合同”时，必须一次性交付全款，禁止分期付款或银行贷款。

　　按辽宁石氏（香港）地产管理顾问有限公司目前所提供的2640元/平方米、户型为80~110平方米的房屋产品来计算，全款额为211200~290400元。

　　“因为我们做的是金融类产品而不是纯粹的房屋买卖，就如同买基金一样，你不可能通过贷款或分期付款的形式来买。”辽宁石氏（香港）地产管理顾问有限公司总经理石力萍说。

　　“一次性缴付如此高额费用，百姓能承受？”面对记者的疑问石力萍说：“我们做过市场调研，目前设定的这个价位相信沈阳市民可以接受。”

　　随后，记者对6位沈阳市民进行了随机采访，在一家国企单位工作的任先生的话颇具代表性：“这个更像噱头，挺吸引我的，但除非只买房子不干别的，要不一次拿20多万可不是我能承担的！”

　　“系统”要求：给购房人提供的“房屋产品”，没有具体的楼层和单元号。

　　“如果确定具体楼层、单元号，一旦在房屋开发后出现质量问题，会对购买我们这种产品的用户造成伤害。”石力萍说。

　　“选房是后一道环节解决的问题。”石力萍说，“在客户签订房屋买卖合同前，我们会提前摇号排出选房顺序，让客户根据自己的喜好进行选房。”

　　至于价格，石力萍说：“我们的原则是多退少补，如果客户选的楼层价格高于当时签订合同时的价格，需要补上差价。但我们承诺即使补上差价，也还是会低于市场价。”

　　“系统”要求：自然人无权购买

　　“这么做主要是因为‘系统’还处于摸索阶段，一旦向所有用户开放会造成实际操作上的混乱。”石力萍说。

　　“那现在的客户是哪些？”记者问。“是企业和公司———当然，个人也可以委托某个公司购买，或者委托我们公司购买，我们会在合同上注明受益人是购买者，但购买房子的数额不可超过50套。”

　　“你觉得这种方式方便了老百姓？”记者问。

　　“虽然费些周折但可以省钱，我相信对老百姓也不能算是坏事。”石力萍说。

　　·专家说法·

　　它具备了“集资建房”一切特点

　　专家：沈阳市房地产开发协会会长赵昱

　　“早产期房”本身就具备了“集资建房”的一切特点，因为它具备了两个以上股东出资的条件。

　　所谓“成本价销售”是不准确的、模糊的概念，每个楼盘、楼层、项目的综合成本都是不同的，成本价的不确定性不足以作为低价销售的依据。

　　至于这种“低价房”会不会拉低沈阳房价，首先应该问这种房子最终会不会出现。首先，这种房子的先天性缺陷永远是信任问题，说白了，老百姓能不能把钱先给你，这不仅决定了你能否有更多的融资所得，而且也决定房子有没有人买。

　　另一个问题是，低价房究竟能否低价。如果是一个单位把一部分低价房集中买走，那么谁敢保证企业不加价就卖给个人？如果是一个炒房团，低买高卖这些房源，那么又有多少百姓能真正买到所谓的“低价房”呢？

　　由此可见，这种房子并不会拉低沈阳房价，房价最终还要靠市场决定。

　　低价房很难真正低价

　　专家：沈阳建筑大学教授刘亚臣

　　“成本价销售”概念并不清晰，即便确实以成本价出售了一部分房源，也存在一系列问题。

　　首先，整个项目的建设资金，均含有通过“法人”形式募集上来的个人的资金，如果“低价盘”通过市场盈利了，以“法人”形式投资的个人，是不是应该分得收益？

　　其次，要留意“弃管小区”现象。例如一个小区，一部分是低价回迁房，一部分是通过市场购买的商品房，开发商招标引进的物业公司会区别对待两部分区域，回迁房区因没有物业管理而被“弃管”，这在沈阳也是存在的。再有就是低价房屋的质量、格局等，与商品房是否一致，这些都会引起购房者的担心。

　　第三，低价房是否会真正低价。即便是没有炒房的，大家拿到了心仪的房子，但房子当初是以单位或法人身份购买的产权，房子到手后就要办理“产权变更”手续，按照国家新推出的政策，5年内产权房上市交易，要征各种税费，这些费用加起来也会进一步挤压“低价”空间，个人拿到的“税后房”同样不是“低价房”。